韩世同: 5月广州楼市再度出现成交环比 大幅回落21%和小幅回落6%两组相差很大的数据

楼市日日谈

2019年6月3日（第34期）

新闻摘要

红五月轰轰烈烈，总算落下帷幕！然而令人匪夷所思的是，近日PLUS整理红五月成绩单，发现其中数据并不吻合表象，甚至，有点绿肥红瘦！那么具体瘦成怎样？接下来的6月乃至下半年，楼市是否会反弹？我们一起来探窥一下。

楼市观察家韩世同

5月份的楼市成交数据出炉了，还是跟4月份一样，是两套数据，有两个口径。一个口径是中原统计的，是从4月26日到5月25日来统计的，成交的成交量是7139套；另一个是网易广州数据中心，是从5月1日到5月31日，统计数据成交量是7161套，这两个成交数量的差距并不是太大。

图片来源于网络

但是从环比的幅度来看差距就很大了，按照中原的统计口径， 4月份的成交套数是8996套，接近9000套，环比是下跌了21%；网易4月份的成交套数是7616套，这两者之间差了将近1400多套，按网易的统计口径，5月份比4月份环比仅仅是下跌了5.99%。

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还有一个是链家的口径，他们干脆不提月成交，他只是把周成交排列出。当然，链家的数据也仅能供参考，因为他们的月成交如果按4周合计仅6200多套，而以自我成交的一手价格来看，价格是走低的；在二手方面，他们的成交量是包括全市的，但成交价格是链家自己成交的部分，二手价格是走高的。在现实当中，我们感觉到好像是一手价格在走高，而二手价格是在走低。70大中城市4月的房价指数，也是显示出广州一手的房价指数是上涨的，二手的房价指数是回落的。

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在4月成交数据分析的时候我已经提出来，真的没有必要再继续按照两个口径来统计了。这两个数据，我是比较倾向于以自然月份来做统计口径，就是从自然的月初1日截止到月末30日或者31日。现在我们都是可以实时统计的，在当日就可得到成交数量上即时生成的数据，没有必要去提前几天来统计。为什么4月和5月会出现这么大的反差变化？主要是在3月末有一周成交放量，这一周如果统计进去这个月数量就较大；如果没有统计进去，这个月成交数量就小。

也就是说，当月末或者月头出现成交骤然变化的话，是会影响到统计结果的。在4月份的时候，我们看到环比从上涨20%，就差了5天，就变成了环比下跌17%；那么，在5月份我们看到，虽然都是成交了7100多套，一个是7161套，一个7139套。但是一个环比下跌了21%，一个环比下跌只有5.99%，其实这个差异还是非常大的。

我觉得在这方面，是不是行业或者是政府有关部门应该协调一下。也不能说谁错谁对，这些数据真的是一个真实存在。但却是一个截然相反或相差很大的，像我这样的专业人士也不知道到底应该依据哪个数据去评说这个市场。但是整体来说，我是认为5月份基本上是呈现一个价量都比较平稳的一个状况，并没有出现这么大幅度的回落，仅有小幅的成交量的回落，但是这个波动幅度并不是太大。

总体来看，我觉得5月份的成交算一般。我一直讲月度成交量不过万，他肯定算不上一个好的成交月份。在4月份的时候，如果把3月末的这几天算上的话，成交是接近9000套的，还算是不错的。实际上，我们看到从4月1日到4月30日，成交就一般仅成了7616套，就并不是一个特别好的成交的月份。据此分析4月和5月的成交量在整个市场的表现都是属于一般的，5月虽然有小幅的回落，但基本上还算是平稳的。

为什么没有出现红五月？原因大约有这几个：一是政策4月下旬已经开始趋紧，又是重提“房住不炒”，又是点名预警；而且还采取了不少金融收紧的措施，利率也由下调改为上浮。二是开发商促销不积极，没有什么楼盘有去年四季度那样的促销措施，主要是前端融资环境比较宽松。三是房价趋稳，投资性购房的势头稍起即落，单靠改善型和刚需性购房很难有大的行情。

那么，接下来的6、7、8月，在楼市应该算是属于夏日炎炎的淡季，如果开发商不采取积极的促销措施的话，即使不出台收紧的政策，楼市也是比较难迎来市场成交高涨的。要等到市场再度升温的话，可能就要期盼金九银十了。可以说，6、7、8三个月是广州历来的楼市淡季的月份，除非开发商大规模的做促销，否则成交能够保持在4月和5月的成交量就已经非常不错了。

图片来源于朗润 嘉御豪庭

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